各縣（市、區(qū)）住建局，鹽城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)住建局、鹽南高新區(qū)住建局，各有關單位：
為幫助業(yè)主增進合法權益，防范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中可能發(fā)生的損害業(yè)主共同權益的行為，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《江蘇省行政程序條例》有關行政指導的規(guī)定，我局結(jié)合工作實際修訂了《鹽城市業(yè)主大會和業(yè)主委員會操作規(guī)范》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供參考使用。
各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門要會同屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好宣傳和引導。工作實踐中遇到的情況和問題，請及時書面反饋我局，我局將根據(jù)需要適時修改完善。
鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設局
2024年10月22日
鹽城市業(yè)主大會和業(yè)主委員會操作規(guī)范
（2024年10月22日根據(jù)鹽住建物管〔2024〕8號第一次修訂）
第一章 總則
第一條 為了幫助業(yè)主增進合法權益，防范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中可能發(fā)生的損害業(yè)主共同權益的行為，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《江蘇省行政程序條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《鹽城市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)范。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會的活動，適用本規(guī)范。
法律、法規(guī)、規(guī)章對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動已有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。
第三條 本規(guī)范的性質(zhì)為行政指導性文件。
本規(guī)范條文中表述為“可以”“提倡”“不提倡”的，以及沒有表述為“應當”“不得”的其他內(nèi)容，屬于引導、指引性內(nèi)容，公民、法人或者其他組織按照自愿原則參考使用。
本規(guī)范的條文中表述為“應當”的，是根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的原則或者精神，對鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出的工作指導意見。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以按照指導意見執(zhí)行，也可以在不違反法律、法規(guī)的前提下，以其他方式、做法履行法定職責。
本規(guī)范的條文中表述為“不得”的，是對現(xiàn)行法律、法規(guī)中禁止性規(guī)范的具體提醒，條文中會一并說明依據(jù)和理由。
第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動是業(yè)主管理共有財產(chǎn)和共同事務的法定途徑，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）履行相關職責應當遵循依法、公平、公開的原則，以保障全體業(yè)主的知情權、監(jiān)督權、決策權為宗旨。
第五條 鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設局開發(fā)建設業(yè)主自治服務電子系統(tǒng)，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動提供便利。
提倡應用鹽城市業(yè)主自治服務電子系統(tǒng)以及其他信息化技術開展業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動。
第二章 首次業(yè)主大會
第一節(jié) 首次業(yè)主大會籌備組
第六條 首次業(yè)主大會籌備組（下稱籌備組）中的業(yè)主成員，由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主推薦可以采取他人推薦或者本人自薦方式。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦籌備組成員，應當廣泛通知和動員業(yè)主，充分保障全體業(yè)主的知情權、參與權，避免在多數(shù)業(yè)主不知情的情況下組織推薦活動。
第七條 業(yè)主推薦產(chǎn)生的籌備組成員推薦人選多于規(guī)定人數(shù)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具備操作條件的，應當按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，組織全體業(yè)主表決確定籌備組中的業(yè)主成員。
為了防范少數(shù)業(yè)主串通操控籌備事務，不提倡鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）按照少數(shù)業(yè)主協(xié)商的意見確定籌備組中的業(yè)主成員。
第八條 業(yè)主推薦產(chǎn)生的籌備組成員推薦人選多于規(guī)定人數(shù)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）不具備組織全體業(yè)主表決的操作條件的，應當抽樣征詢業(yè)主意見，詢問是否需要對籌備組推薦人選的參與意愿、思想動機、能力水平、客觀條件等情況進行考察，以便遴選產(chǎn)生符合規(guī)定人數(shù)的籌備組成員。
前款所稱的抽樣征詢業(yè)主意見，是指抽取具有充分代表性和足夠數(shù)量的部分業(yè)主進行書面意見征詢，比如抽取每幢樓固定房號的業(yè)主進行書面意見征詢。
征詢業(yè)主意見的情況應當向全體業(yè)主公開。
第九條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)相對多數(shù)業(yè)主的意愿，需要對籌備組中的業(yè)主成員推薦人選進行考察的，可以通過組織談話、法律知識測試、查閱證明材料、信用承諾或者其他合理方式進行。
對籌備組業(yè)主成員推薦人選的考察情況，應當如實記錄形成完整檔案，并向全體業(yè)主公開。
第十條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織法律知識測試的，可以參考使用《鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立相關示范文本的通知》（鹽住建物管〔2024〕3號）附件5《籌備組推薦人選法律知識測試題》，具體考察籌備組推薦人選是否了解業(yè)主自治領域主要法律法規(guī)相關內(nèi)容、是否了解籌備工作任務、是否可能不當限制業(yè)主參加業(yè)主委員會競選、能否保障業(yè)主及時知曉并充分參與自治文件修改和表決的權利。法律知識測試不設分值，僅根據(jù)客觀作答情況用于考察評估。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織法律知識測試前，應當提前向全體業(yè)主公開試題內(nèi)容。籌備組成員推薦人選可以自愿選擇參加或者不參加法律知識測試；籌備組成員推薦人選選擇不參加法律知識測試的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當通過其他方式考察其法律知識水平。法律知識測試后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當向全體業(yè)主公開所有作答情況。
第十一條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依法組織成立首次業(yè)主大會籌備組，應當形成決定或者公告等書面文件，并加蓋鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）公章。有關籌備組中的業(yè)主成員的確定情況，應當向全體業(yè)主公開說明理由。業(yè)主提出政府信息公開申請、咨詢、建議以及監(jiān)督意見的，應當依法處理。
籌備組成立后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）認為有必要的，可以就籌備事務涉及的法律法規(guī)知識，組織籌備組成員進行集中培訓。
第二節(jié) 籌備組總體工作
第十二條 籌備組依法以集體名義負責以下工作：
（一）收集籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，在此基礎上確認業(yè)主身份，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（三）依法提出首屆業(yè)主委員會成員候選人資格條件和選舉辦法，組織推薦報名并確定候選人名單；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）將本款前四項工作成果向全體業(yè)主公開，創(chuàng)造便利條件供全體業(yè)主共享信息、交流討論，接受業(yè)主咨詢、建議、監(jiān)督并及時處理答復，必要時可以開展調(diào)查、聽證、征集意見等活動；
（六）組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好會議前后的通知、核驗、統(tǒng)計、公告、檔案整理等工作。
第十三條 籌備組會議由籌備組組長召集，通知籌備組全體成員參加，負責討論和決定以下事項：
（一）籌備組內(nèi)部工作制度、人員分工、計劃步驟；
（二）首次業(yè)主大會需表決的文件草案、通知公示文案，以及是否采納業(yè)主提出的修改建議；
（三）首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、首屆業(yè)主委員會成員候選人資格條件、選舉辦法、候選人名單和通知公示文案，以及是否采納業(yè)主提出的修改建議；
（四）開展調(diào)查、聽證、征集意見等活動；
（五）處理籌備活動中有關矛盾糾紛；
（六）依法應由籌備組負責的其他事項。
籌備組會議應當制作書面記錄，由參會人員簽字。對會議討論事項有不同意見的，按照參加會議表決的多數(shù)人意見決定，不同意見應當如實記錄。籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應當經(jīng)籌備組組長簽發(fā)，并告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
第十四條 籌備組可以根據(jù)業(yè)主的實際情況，區(qū)分確認信息送達方式。業(yè)主具備條件的，優(yōu)先以鹽城市業(yè)主自治服務電子系統(tǒng)或者其他電子方式送達。業(yè)主不具備條件或者不愿意以電子方式接受信息的，可以采取當面簽收或者EMS掛號郵寄等其他方式。業(yè)主長期不在物業(yè)管理區(qū)域，并且經(jīng)電話、郵寄仍然無法聯(lián)系的，籌備組可以固定證據(jù)并記錄。無法聯(lián)系的業(yè)主比例不必然對業(yè)主大會程序的合法性產(chǎn)生影響的，可以繼續(xù)推進籌備工作。
提倡籌備組對信息送達進行證據(jù)固定、留檔備查，以避免不必要的程序糾紛。
第十五條 籌備組草擬的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示，并根據(jù)采納業(yè)主建議的情況及時調(diào)整更新。首次業(yè)主大會會議召開前十五日，將用于表決的草案以及征集建議的采納修改情況一并書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置持續(xù)公示至業(yè)主大會表決結(jié)束。
首次業(yè)主大會召開前，籌備組草擬的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等文件草案內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主提出、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）核實提醒后仍不修改的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將相關情況向全體業(yè)主公告。
第三節(jié) 業(yè)主委員會的選舉
第十六條 籌備組確定首屆業(yè)主委員會選舉辦法后，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當提醒籌備組及時書面通知全體業(yè)主，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示、接受推薦或者報名，持續(xù)時間至少截止到首次業(yè)主大會會議召開前二十日，受理推薦和報名參選的時間至少持續(xù)三十日。
籌備組未將業(yè)主委員會選舉辦法及時通知全體業(yè)主，或者未充分持續(xù)受理業(yè)主推薦或者報名，引發(fā)業(yè)主投訴的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當調(diào)查核實，并將調(diào)查認定的事實在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告。
第十七條 業(yè)主委員會成員候選人（下稱候選人）可以由社區(qū)黨組織推薦、居民委員會（村民委員會）推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦。
第十八條 《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十一條第一款規(guī)定，對有不履行業(yè)主義務、侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定精神，對不履行業(yè)主義務的業(yè)主擔任業(yè)主委員會成員的限制由業(yè)主大會決定；籌備組可以依照法律、法規(guī)規(guī)定，提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定擅自設立額外條件，限制業(yè)主參加業(yè)主委員會競選。
第十九條 經(jīng)生效的司法裁判文書確認無故欠交物業(yè)服務費且尚未補足的，以及違反業(yè)主法定義務、侵害業(yè)主共同利益被行政處罰且尚未改正的，可以列為不符合候選人條件的情形。因故協(xié)商少交物業(yè)服務費，或者雖然欠交物業(yè)服務費但主張一定理由的，可以列為候選人，同時向全體業(yè)主公開說明情況，供業(yè)主選舉參考。
第二十條 籌備組可以向候選人了解下列基本信息并向全體業(yè)主公開，供業(yè)主選舉參考：
（一）候選人姓名、性別、年齡、政治面貌、工作單位、職業(yè)或身份；
（二）候選人執(zhí)業(yè)經(jīng)歷、知識能力或?qū)I(yè)特長；
（三）候選人對業(yè)委會的認識和理解、競選動機和理念、當選后的目標和計劃，競選信用承諾；
（四）候選人對當選后的工作補貼期望；
（五）候選人自愿提供并同意公開的其他信息。
前款所列信息中，候選人有不愿意作出說明的，籌備組可以如實注明。
第二十一條 籌備組可以對候選人的下列情況進行考察，并向全體業(yè)主公開，供業(yè)主選舉參考：
（一）候選人提供的基本信息的核實情況；
（二）候選人在籌備期間作出的與業(yè)主公共事務有關的言論和行為；
（三）其他可能影響業(yè)主表決意見的候選人客觀情況。
籌備組中的業(yè)主成員同時參加業(yè)主委員會成員競選的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當提醒其回避候選人資格審查、考察以及名單確定工作，并將相關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告。
第二十二條 對業(yè)主委員會成員的選舉，可以采取等額選舉或者差額選舉，提倡采取差額選舉。
《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十一條第四款規(guī)定，業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會成員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補成員，并在業(yè)主委員會成員出缺時依次遞補。根據(jù)上述規(guī)定精神，對每一位候選人的選舉均是獨立的表決事項，業(yè)主有權對每一位候選人進行自主表決，不得將多名候選人進行合并表決，不得限制單個業(yè)主對所有候選人表決贊成或否定意見的總數(shù)。
第四節(jié) 籌備工作監(jiān)督
第二十三條 籌備組有以下行為之一的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當依據(jù)《鹽城市物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定作出處理：
（一）違反法律、法規(guī)規(guī)定擅自設立額外條件，限制業(yè)主參加業(yè)主委員會競選，或者沒有事實和法律依據(jù)，擅自限制業(yè)主參加競選的；
（二）在業(yè)主大會召開前，未依法提前十五日將規(guī)定事項通知全體業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的；
（三）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定程序的行為。
第二十四條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依法具有指導、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的職責。
籌備組因故無法完成籌備工作任務，經(jīng)籌備組會議表決同意解散籌備組的，由籌備組組長簽發(fā)書面決定并提交鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當重新組織成立籌備組。
籌備組自成立之日起90日內(nèi)仍未組織召開首次業(yè)主大會會議的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當及時指導和協(xié)調(diào)，根據(jù)實際情況決定繼續(xù)推進或者重新組織籌備工作。
第三章 業(yè)主大會
第二十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，依法按照下列規(guī)則認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十六條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，以任意一人的表決意見為該專有部分的表決意見。兩個以上所有權人的表決意見不一致的，視為該專有部分未參與表決。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人代為行使表決權。業(yè)主為法人或者其他組織的，也可以分別由其法定代表人、負責人行使表決權。
第二十七條 業(yè)主大會的表決票以打印體載明表決會議名稱、表決事項及選項、表決事項內(nèi)容于會前通知送達的時間和方式、表決規(guī)則說明，由表決人填寫是否在會前十五日之前收到關于表決事項內(nèi)容的通知、表決意見、表決人簽字、表決日期。
表決事項明確為贊成和否定兩項表決意見。表決人未明確填寫贊成或者否定的其中一項意見，或者另寫棄權意見的，視為沒有參與表決。表決票經(jīng)涂改無效。
第二十八條 業(yè)主代表所代表的業(yè)主可以召開業(yè)主小組會議，由業(yè)主代表召集和主持，討論業(yè)主大會需表決的事項、業(yè)主委員會提出的征集意見事項。業(yè)主代表負責收集各個業(yè)主的書面表決意見和各項建議，并及時提交業(yè)主大會。
第二十九條 業(yè)主可以通過鹽城市業(yè)主自治服務平臺發(fā)起業(yè)主大會提議，說明需要召開業(yè)主大會的事實和理由、擬采取的解決方案、需要業(yè)主大會表決的事項內(nèi)容和文件草案。在十五日內(nèi)如有專有部分占建筑物總面積20%且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主贊成提議，則啟動業(yè)主大會程序，由業(yè)主委員會負責組織。
業(yè)主提議召開業(yè)主大會也可以線下組織、以簽署書面意見的方式進行，不受上述十五日時間限制。
業(yè)主以上述兩種形式之一成功發(fā)起業(yè)主大會提議并提交業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會超過十五日仍未通知全體業(yè)主召開業(yè)主大會的時間、方式、內(nèi)容等事項的，或者超過三十日未能完成業(yè)主大會表決的，業(yè)主可以申請所在街道、社區(qū)組織召開業(yè)主大會，也可以通過鹽城市業(yè)主自治服務平臺自行組織業(yè)主表決。
第四章 業(yè)主委員會
第三十條 業(yè)主委員會會議書面記錄，由出席會議的成員簽字后存檔。
第三十一條 業(yè)主委員會可以依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主委員會工作規(guī)則的規(guī)定，結(jié)合全體業(yè)主的實際需要，制定日常工作清單和重點任務計劃，可以按照不低于每月一次的頻率，向業(yè)主報告工作完成情況和重點任務推進情況。
第三十二條 業(yè)主大會會議的決定使用業(yè)主大會印章。
業(yè)主委員會會議的決定使用業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會章印可以注明業(yè)主委員會的任界和任期。
第三十三條 業(yè)主委員會建立并落實工作檔案制度。業(yè)主委員會工作檔案包括以下材料：
（一）業(yè)主及業(yè)主代表名冊、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗資料等文件；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章使用登記資料，業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議記錄、決定文件；
（三）業(yè)主大會表決事項的證明資料；
（四）處理公共收益分配和使用的臺賬資料；
（五）處理業(yè)主意見建議的臺賬資料；
（六）維修資金籌集及使用的臺賬資料；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務質(zhì)量、監(jiān)督業(yè)主履行義務的臺賬資料；
（八）業(yè)主委員會履職中形成的其他臺賬資料。
第三十四條 業(yè)主委員會提交業(yè)主大會表決的事項文件，在起草后持續(xù)征求業(yè)主的修改建議，在表決前十五日向全體業(yè)主報告征求意見情況、采納和不予采納的理由、草案修改情況和提交用于表決的文件全文。
第三十五條 業(yè)主委員會擬采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依法提前至少十五日將選聘方式、物業(yè)服務合同文本、物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、選聘理由等內(nèi)容通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會擬采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依法提前至少十五日將選聘方式、招標文件（含物業(yè)服務合同文本、評分標準）、招標代理機構、招標代理合同等內(nèi)容通知全體業(yè)主。
第三十六條 業(yè)主委員會提交業(yè)主大會授權其決定某事項時，宜具體明確擬授權事項涉及的范圍、條件、時間、限制額度、監(jiān)督措施等內(nèi)容，并列為獨立事項進行專門表決，避免列入其他事項或文件一并表決。
第三十七條 具備信息化技術條件的，提倡采取業(yè)主評議方式，按照以下步驟支付業(yè)主委員會成員的工作補貼：
（一）業(yè)主大會表決通過議事規(guī)則，同意以業(yè)主評議方式?jīng)Q定業(yè)主委員會成員的工作補貼；
（二）業(yè)主委員會成員通過業(yè)主自治服務平臺，于每月初向業(yè)主大會提交其本人上一月度工作績效報告，載明完成日常工作、推進分工任務、執(zhí)行工作規(guī)范、付出時間精力等情況；
（三）業(yè)主通過鹽城市業(yè)主自治服務平臺審閱工作績效報告，提出其認為合適的、一定限額以內(nèi)的工作補貼金額；
（四）截止當月月末，按照參與評價的業(yè)主提出的平均金額確定該業(yè)主委員會成員上一月度工作補貼，由業(yè)主委員會從公共收益中列支。
第三十八條 業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主公共事務需要，組織業(yè)主中的專業(yè)人員成立法律服務、財務審計、工程咨詢等各類專家?guī)臁?/span>
業(yè)主委員會可以邀請專家?guī)斐蓡T為業(yè)主公共事務提供專業(yè)意見，專家?guī)斐蓡T可以自愿無償服務。業(yè)主大會也可以通過決定，以業(yè)主評議的方式確定并支付報酬，具體可以參照本規(guī)范第三十七條執(zhí)行。
第五章 附則
第三十九條 本規(guī)范由鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第四十條 本規(guī)范自2024年1月10日起施行。